Propuestas y demandas

para hacer posible un parque suficiente de viviendas sociales de alquiler

El parque de vivienda de alquiler social debe ser suficiente y viable económicamente.

Sólo con una intervención pública decidida se podrá contrarrestar el déficit crónico de la vivienda muy social y conseguir un incremento significativo del parque de viviendas de alquiler social y social asequible, que son las viviendas que hoy necesita prácticamente el 50% de la población.

Para conseguir los volúmenes necesarios y cuadrar la ecuación de precios ajustados para una demanda con recursos escasos y unos costes de construcción y gestión elevados, la promoción y gestión de viviendas de alquiler social necesita imprescindiblemente de apoyo y subvención pública.

Hay que actuar en 6 ámbitos:

Movilización de suelo

Es necesario disponer de suelo urbano o urbanizado sin costo mediante las fórmulas ya operativas de concesión o de derecho de superficie por parte de entidades públicas o similares.

En este sentido, es fundamental movilizar el suelo de titularidad pública y hacer políticas urbanísticas activas (con necesarios cambios legislativos) y con una reconsideración de las inversiones públicas, para poder dar el salto cuantitativo (y también cualitativo) en las políticas sociales de vivienda que se necesitan.

Subvenciones a la promoción

Incrementar las subvenciones es clave para aumentar la producción de viviendas sociales de alquiler a gran escala.

Interviniendo decididamente en este aspecto se podría conseguir un incremento significativo del parque de viviendas de alquiler social (5,5 € / m2 útil – 330 € / mes para un piso de 60m2 útiles) y de alquiler social asequible (7 € / m2 útil – 420 € / mes para un piso de 60m2 útiles), que son las viviendas que hoy necesita prácticamente el 50% de la población.

Para que la intervención fuera significativa, sería necesario doblar la subvención en el caso de viviendas de alquiler social y aumentarla en un 50% en el caso de viviendas de alquiler social asequible.

captación de viviendas

El derecho de tanteo y retracto ha permitido adquirir 4.000 viviendas de entidades financieras por parte de la Generalitat, ayuntamientos, entidades y promotores sociales pero es todavía muy largo el camino que tenemos que recorrer para alcanzar porcentajes de parque similares a la media europea: hay construir, rehabilitar, hacer cambios de usos de edificios y crear alojamientos dotacionales en suelos de equipamientos.

Subvenciones a la gestión

Especialmente en el caso de la vivienda muy social de iniciativa privada, las actividades de gestión y acompañamiento son claramente deficitarias pero también totalmente complementarias a las que realizan los organismos públicos.

Por lo tanto, desde una perspectiva de costes, apoyarlo supone un ahorro de esfuerzos para la administración. Naturalmente, esta estrategia supone reconocer la necesidad de una más fuerte implicación de los presupuestos públicos dirigidos al tercer sector, que no dejan de ser presupuestos que también deberían destinar al sector público si fuera él el que hiciera esta tarea.

Las ayudas hoy existentes de la Generalidad de Cataluña no son suficientes y, por lo tanto, o bien deben ser completados por la propia Generalitat o por las administraciones locales, haciendo complementarios y compatibles las ayudas procedentes de orígenes diversos, siempre y cuando no se supere el resultado de equilibrio

Mejoras en el financiación

La financiación de las operaciones de promoción o compra de viviendas para destinarlos al alquiler es siempre dificultoso al no contar con entidades financieras favorables a este tipo de actividad.

Para poder aumentar significativamente el volumen de producción de viviendas sociales de alquiler debería intervenir en cinco líneas:

  1. Aumentar las subvenciones a la gestión.
  2. Proporcionar préstamos hipotecarios en mejores condiciones, reduciendo o subvencionando el tipo de interés y, sobre todo, alargando los plazos de devolución.
  3. Generar recursos para dotar al sistema de más fondos propios, por ejemplo con bonos de deuda o similares.
  4. Generar una financiación pública vía préstamo de 2º rango, complementario al préstamo hipotecario con un interés mínimo (del 1% por ejemplo) con un período de devolución posterior al hipotecario, entre los años 25 y 35 o 25 y 40. Este sistema permitiría financiar el modelo sin que supusiera una pérdida de recursos públicos, pues aparte de mantener la titularidad del suelo y del regreso de los edificios una vez finalizado el período de concesión o de derecho de superficie, la administración recuperaría el capital invertido, por el que habría obtenido una rentabilidad que le cubriría su coste.
  5. Incrementar las subvenciones: este aspecto sería clave para permitir aumentar notablemente la producción de viviendas sociales de alquiler a gran escala. Para que la intervención fuera significativa, se debería doblar la subvención en el caso de viviendas de alquiler social (hasta 700 € / m2 útil) y aumentar un 50% en el caso de viviendas de alquiler social asequible (hasta 450 € / m2 útil).

Mejoras en la fiscalidad

Aunque la legislación ha ido incorporando modificaciones en favor de la promoción del alquiler, no ha tenido en cuenta la figura de los promotores directos de vivienda de alquiler social ni a las personas físicas que ponen viviendas de su propiedad disposición de las entidades gestoras sociales.

Es por eso que hacemos nuestras las propuestas que hizo la GHS (Asociación de empresas promotoras y gestoras de vivienda de Cataluña) de modificación legislativa del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas :

  • Modificación de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido que otorga tratamiento fiscal preferente – tipo súper reducido – la producción de viviendas calificadas de protección oficial destinadas al arrendamiento,
  • aplicando este tratamiento a todas las fases necesarias para la producción de estas viviendas: adquisición de suelos, prestación de servicios y entrega de bienes.
  • Modificación de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido que plantea la aplicación del tipo reducido (viviendas en general) o super reducido (viviendas de protección oficial de alquiler) a la constitución y transmisión de derechos de superficie para la promoción y la explotación de viviendas para arrendamiento, a los efectos de no perjudicar esta figura (derecho de superficie y similares) con respecto a la plena transmisión de la propiedad.
  • Modificación de la del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para la aplicación de la reducción del 60% de los rendimientos netos positivos del alquiler de viviendas a entidades gestoras de programas públicos de vivienda.