Propostes i demandes

per fer possible un parc suficient d’habitatges socials de lloguer

El parc d’habitatge de lloguer social ha de ser suficient i viable econòmicament.

Només amb una intervenció pública decidida es podrà contrarestar el dèficit crònic de l’habitatge molt social i aconseguir un increment significatiu del parc d’habitatges de lloguer social i social assequible, que són els habitatges que avui necessita pràcticament el 50% de la població.

Per aconseguir els volums necessaris i quadrar l’equació de preus ajustats per a una demanda amb recursos escassos i uns costos de construcció i gestió elevats, la promoció i gestió d’habitatges de lloguer social necessita imprescindiblement de suport i subvenció pública.

Cal actuar en 6 àmbits:

Movilització de sòl

És necessari disposar de sòl urbà o urbanitzat sense cost mitjançant les fórmules ja operatives de concessió o de dret de superfície per part d’entitats públiques o similars.

En aquest sentit, és fonamental mobilitzar el sòl de titularitat pública i fer polítiques urbanístiques actives (amb necessaris canvis legislatius) i amb una reconsideració de les inversions públiques, per poder donar el salt quantitatiu (i també qualitatiu) en les polítiques socials d’habitatge que es necessiten.

Subvencions a la promoció

Incrementar les subvencions és clau per a augmentar la producció d’habitatges socials de lloguer a gran escala.

Intervenint decididament en aquest aspecte es podria aconseguir un increment significatiu del parc d’habitatges de lloguer social (5,5€/m2 útil – 330€/mes per a un pis de 60m2 útils) i de lloguer social assequible (7€/ m2 útil – 420€/mes per a un pis de 60m2 útils), que són els habitatges que avui necessita pràcticament el 50% de la població.

Per a que la intervenció fos significativa, caldria doblar la subvenció en el cas d’habitatges de lloguer social i augmentar-la en un 50% en el cas d’habitatges de lloguer social assequible.

Captació d'habitatges

El dret de tanteig i retracte ha permès adquirir 4.000 habitatges d’entitats financeres per part de la Generalitat, ajuntaments, entitats i promotors socials però és encara molt llarg el camí que hem de recórrer per assolir percentatges de parc semblants a la mitjana europea: cal construir, rehabilitar, fer canvis d’usos d’edificis i crear allotjaments dotacionals a sòls d’equipaments.

Subvencions a la Gestió

Especialment en el cas de l’habitatge molt social d’iniciativa privada, les activitats de gestió i acompanyament són clarament deficitàries però també totalment complementàries a les que realitzen els organismes públics.

Per tant, des d’una perspectiva de costos, donar-li suport suposa un estalvi d’esforços per a l’administració. Naturalment, aquesta estratègia comporta reconèixer la necessitat d’una més forta implicació dels pressupostos públics adreçats al tercer sector, que no deixen de ser pressupostos que també s’haurien de destinar al sector públic si fos ell el que fes aquesta tasca.

Els ajuts avui existents de la Generalitat de Catalunya no són suficients i, per tant, o bé han de ser completats per la pròpia Generalitat o per les administracions locals, fent complementaris i compatibles els ajuts procedents d’orígens diversos, sempre i quan no es superi el resultat d’equilibri

Millores en el finançament

El finançament de les operacions de promoció o compra d’habitatges per destinar-los al lloguer és sempre dificultós en no comptar amb entitats financeres favorables a aquest tipus d’activitat.

Per poder augmentar significativament el volum de producció d’habitatges socials de lloguer s’hauria d’intervenir en cinc línies:

  1. Augmentar les subvencions a la gestió.
  2. Proporcionar préstecs hipotecaris en millors condicions, reduint o subvencionant el tipus d’interès i, sobretot, allargant els terminis de devolució.
  3. Generar recursos per dotar el sistema de més fons propis, per exemple amb bons de deute o similars.
  4. Generar un finançament públic via préstec de 2on rang, complementari al préstec hipotecari amb un interès mínim (del 1% per exemple) amb un període de devolució posterior a l’hipotecari, entre els anys 25 i 35 o 25 i 40. Aquest sistema permetria finançar el model sense que suposés una pèrdua de recursos públics, doncs a banda de mantenir la titularitat del sòl i del retorn dels edificis un cop finalitzat el període de concessió o de dret de superfície, l’administració recuperaria el capital invertit, pel qual hauria obtingut una rendibilitat que li cobriria el seu cost.
  5. Incrementar les subvencions: aquest aspecte seria clau per permetre augmentar notablement la producció d’habitatges socials de lloguer a gran escala. Per que la intervenció fos significativa, s’hauria de doblar la subvenció en el cas d’habitatges de lloguer social (fins a 700€/m2 útil) i augmentar un 50% en el cas d’habitatges de lloguer social assequible (fins a 450€/m2 útil).

Millores en la fiscalitat

Tot i que la legislació ha anat incorporant modificacions en favor de la promoció del lloguer, no ha tingut en compte la figura dels promotors directes d’habitatge de lloguer social ni a les persones físiques que posen habitatges de la seva propietat disposició de les entitats gestores socials.

És per això que fem nostres les propostes que va fer la GHS (Associació d’empreses promotores i gestores d’habitatge de Catalunya) de modificació legislativa de l’Impost sobre el Valor Afegit i de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques:

  • Modificació de la Llei 37/1992 de l’Impost sobre el Valor Afegit que atorga tractament fiscal preferent – tipus súper reduït – a la producció d’habitatges qualificats de protecció oficial destinats a l’arrendament,
  • aplicant aquest tractament a totes les fases necessàries per a la producció d’aquests habitatges: adquisició de sòls, prestació de serveis i lliurament de béns.
  • Modificació de la Llei de l’Impost sobre el Valor Afegit que planteja la aplicació del tipus reduït (habitatges en general) o super reduït (habitatges de protecció oficial de lloguer) a la constitució i transmissió de drets de superfície per a la promoció i l’explotació d’habitatges per a arrendament, als efectes de no perjudicar aquesta figura (dret de superfície i similars) respecte a la plena transmissió de la propietat.
  • Modificació de la l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques per a l’aplicació de la reducció del 60% dels rendiments nets positius del lloguer d’habitatges a entitats gestores de programes públics d’habitatge.